400 milljóna króna leigugreiðslur felldar niður

Grein í Morgunblaðinu 17.mars 2021 / Þóroddur Bjarnason - tobj@mbl.is


Mynd: Morgunblaðið - Árni Sæberg


Afar sjaldgæft er að dómstólar breyti samningsskuldbindingum samnings eins og gerðist í gær í máli Fosshótela og Íþöku. Málið er talið geta verið fordæmisgefandi.


Í gær féll dómur í Héraðsdómi Reykjaness í máli Fosshótela og Íþöku fasteignafélags, þar sem dómurinn komst að þeirri niðurstöðu að Fosshótel greiði helming leigugreiðslu fyrir tímabilið apríl 2020 til mars 2021. Með dómnum er samningsskuldbindingum samnings milli aðilanna breytt. Að sögn lögfróðra manna er slíkt afar sjaldgæft hér á landi og ekki gert nema í málum þar sem rekstrarbrestur verður sem ekki verður við ráðið vegna utanaðkomandi aðstæðna.

Talið er að dómurinn geti verið fordæmisgefandi fyrir fjölda annarra sambærilegra mála sem hafa verið höfðuð vegna kórónuveirufaraldursins og tekjufalls í ferðaþjónustunni af hans sökum. Einn lögfræðingur sem ViðskiptaMogginn ræddi við líkti dómnum við fyrsta gengislánadóminn sem féll sumarið 2010 og hafði mikið fordæmisgildi við úrlausn fjölda slíkra mála í kjölfarið.


Styður álit Viðars Más

„Dómurinn styður það sem Viðar Már Matthíasson fyrrverandi hæstaréttardómari sagði í áliti í apríl á síðasta ári varðandi það að Covid hefði skapað þær aðstæður að efndum á gagnkvæmum samningum ferðaþjónustufyrirtækja kynni að vera mögulegt að fresta án þess að kröfuhafar gætu gripið til vanefndaúrræða og þyrftu jafnvel að sæta því að efni þeirra yrði vikið til hliðar að nokkru eða öllu um tíma eða varanlega, segir lögmaðurinn Sigurður G. Guðjónsson, en ViðskiptaMogginn leitaði viðbragða Sigurðar, sem sinnt hefur hagsmunagæslu fyrir FHG, Fyrirtæki í hótel- og gistiþjónustu.


Lokuðu og sögðu öllum upp

Í kjölfar kórónuveirufaraldursins lokaði Fosshótel hóteli sínu við Þórunnartún 1 og neyddist til að segja upp öllum starfsmönnum vegna algjörs brotthvarfs erlendra ferðamanna, sem mynduðu uppistöðu allra tekna hótelsins. Íþaka krafðist áframhaldandi leigugreiðslna þrátt fyrir tekjufallið og hugðist sækja féð í bankaábyrgð hjá Íslandsbanka, en bankinn taldi sér skylt að greiða út féð. Því var sóst eftir lögbanni sýslumanns á útgreiðslu fjárins, sem fallist var á. Í framhaldinu var lögum samkvæmt höfðað mál til staðfestingar lögbanninu fyrir héraðsdómi Reykjaness. Í dómnum í gær var lögbannið þó ekki staðfest, heldur var samningsskilmálum breytt og Fosshótelum gert að geiða helming leigugreiðslna fyrir tímabilið sem um ræðir, eins og fyrr sagði. Heildarfjárhæðin yfir þetta tímabil frá byrjun apríl 2020 til loka mars nemur um 800 milljónum króna. Með 50% afslætti nemur upphæðin sem Fosshótel þarf að reiða af hendi því um 400 milljónum króna. „Það er ljóst af bréfi gagnstefnanda [Íþaka] til stefnda 18. maí 2020, þar sem gerð var krafa um greiðslu samkvæmt bankaábyrgð nr. GI0515001654 og ráðstöfun á innstæðu á handveðsettum reikningi, að um var að ræða yfirvofandi athöfn og að sýnt hafi verið fram á að sennilegt væri að hún bryti gegn lögvörðum rétti aðalstefnanda [Fosshótel],“ segir í dómi Héraðsdóms Reykjavíkur.


Center hótel fengu 80% afslátt

Við meðferð málsins var m.a. vísað í viðauka við húsaleigusamning milli fyrirtækisins Rits og bóka ehf., systurfélags Íþöku. Félögin tvö eru í eigu Péturs Guðmundssonar gjarnan kenndur við verktakafyrirtækið Eykt. Í því skjali veitir Rit og bækur Center hótelum 80% varanlegan afslátt af leiguverði frá apríl 2020 til maí 2021. Sóttust Fosshótel eftir því að fá sambærileg kjör en fengu ekki. Íþaka bar fyrir sig að Fosshótel hefðu fengið um 306 milljóna króna „afslátt“ af leiguverði til að byrja með þar sem það tæki tíma að koma hótelinu í fulla nýtingu en síðan hafi ferðamönnum fjölgað umfram það sem gert hafi verið ráð fyrir. Á þetta féllst héraðsdómur ekki, enda engin tenging leigugjalds við fjölda ferðamanna eða afkomu rekstrar aðalstefnanda í leigusamningi. Einnig verði í þessu sambandi að horfa til þess að stofnkostnaður Fosshótela við leiguhúsnæðið, svo sem innréttingar í húsnæðinu, hafi verið mjög mikill, eða 829 milljónir króna.


Málefnalegar ástæður lokunar

Í framhaldinu rekur Héraðsdómur hinar fordæmalausu aðstæður vegna veirunnar, sem hafi verið ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður árið 2013. „Við mat á því hvort það verður talið ósanngjarnt af hálfu gagnstefnanda [Íþaka] að bera fyrir sig óbreytt verðákvæði leigusamningsins vegna atvika sem síðar komu til ber að líta til þess að þær aðstæður sem hafa skapast vegna heimsfaraldurs af völdum kórónuveirunnar (SARS-CoV-2) sem veldur Covid-19-sjúkdómnum voru ófyrirséðar þegar samningurinn var gerður. Gríðarlegur samdráttur hefur orðið í ferðaþjónustu vegna aðstæðna sem rekja má til heimfaraldursins. Aðalstefnandi [Fosshótel Reykjavík] rekur eitt stærsta hótel landsins og byggir afkomu sína nær eingöngu á erlendum ferðamönnum. Hefur rekstrargrundvöllur aðalstefnanda raskast gríðarlega vegna þeirra aðstæðna sem rekja má til heimsfaraldursins, einkum ferðatakmarkana, og hefur ekki verið grundvöllur til að halda hótelinu opnu. Eru málefnalegar ástæður fyrir því að þessu tiltekna hóteli hafi verið lokað,“ segir í dómnum. Eins og fyrr sagði vísaði héraðsdómur samningi aðilanna til hliðar tímabundið á grundvelli 36. gr. samningalaga, með því að breyta leiguverði þannig að frá 1. apríl 2020 til og með mars 2021 skuli aðalstefnandi greiða helming af leigufjárhæð í hverjum mánuði. Dráttarvextir af leigugreiðslu á framangreindu tímabili skulu ekki reiknast fyrr en einum mánuði eftir dómsuppsögu. Þá var Íþaka dæmd til að greiða Fosshótelum málskostnað, tvær milljónir króna.


Beiting 36. gr. megintíðindin

Eiríkur S. Svavarsson, lögmaður Fosshótela Reykjavík, sagði í samtali við ViðskiptaMoggann að megintíðindin með dóminum væru þau að dómurinn beiti 36. gr. samningalaga með beinni skírskotun til þeirra aðstæðna sem skapast hafi vegna heimsfaraldurs Covid-19 og þess gríðarlega samdráttar sem orðið hefði í ferðaþjónustu vegna hans. Þær aðstæður réttlæti beitingu 36. gr. samningalaga með þeim hætti að dómurinn breytir verðákvæði leigusamningsins og lækkar leigugreiðslur hótelsins um helming